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          【以案普法】地下車位權屬如何認定?開發商是否有權打包賣給個人?

          來源:山東高法 發布時間:2024-01-02 09:45

          基本案情

          某公司在湘潭市岳塘區開發了某商業廣場,商業廣場規劃建設總停車位3998個,其中地下停車位2380個。某公司在出售開發的商品房時與買受人簽訂的《商品房買賣合同補充協議》第九條第三項對地上車位(庫)、地下車位(庫)的權屬進行了約定:“(1)該房屋所在項目有地上車位(庫)、地下車位(庫)等,均沒有列入房屋共用部位和共用房屋的分攤面積范圍內,也不是影響該房屋價格的重要因素。所有規劃的地上車位(庫)、地下車位(庫)等全部歸甲方即出賣人某公司所有,由甲方享有收益、處分等全部權利,不因該房屋買賣而受到任何影響?!?)乙方即受讓人確認已了解該房屋所在小區車位(庫)銷售/租賃方案,不存在甲方限制乙方購買/承租車位(庫)的任何情況。同時,乙方同意甲方有權將本小區車位(庫)出售/出租給小區其他業主或業主之外的第三方使用。乙方不得以車位未滿足小區業主需要為由向甲方主張權利或要求甲方承擔任何責任?!?/p>

          2020年9月,某公司在其售樓處及報紙上張貼了對外銷售車位的公告,內容為:“為保障您對小區地下車位使用的優先權,請您于2020年10月3日前到營銷中心選購車位;逾期放棄向我司選購車位的,我司將依據《商品房買賣合同及補充協議》的相關約定對未選購的車位進行統一處置,今后有車位需求的業主可向新的接管單位申請”。

          公告期限屆滿后,某公司一次性將剩余的1348個車位銷售給了蔣某并簽訂了協議。廖某等90名業主認為地下停車位計入其房屋面積公攤,應屬于業主共同共有,某公司、蔣某侵害了其權益,遂起訴至法院,要求確認某商業廣場地下停車場為全體業主共有,確認某公司與蔣某簽訂的全部《車位使用權轉讓合同》無效。

          另查明,某商業廣場地下停車位系人防工程停車位。

          裁判結果

          一審判決:駁回原告的全部訴訟請求。

          二審判決:一、撤銷湖南省湘潭市岳塘區人民法院(2021)湘0304民初2352號民事判決;二、確認湘潭某公司與蔣某之間簽訂的超出購買房屋與車位配置比例之外的車位轉讓合同無效;三、駁回上訴人廖某等人其他訴訟請求。

          裁判理由

          本案爭議的焦點如下:

          一、關于案涉小區的地下車位是否為業主共有。《中華人民共和國民法典》第二百七十五條規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

          本案中,廖某等業主與某公司簽訂的《商品房買賣合同補充協議》明確約定地下停車位歸某公司所有,業主們雖主張該條款屬格式條款中的無效情形,但業主與某公司之間簽訂的商品房買賣合同約定的合同標的物為商品房,并不包含車位,該條款約定車位的歸屬并未免除某公司交付合同標的物——商品房的合同義務,不屬于應當適用格式條款無效的情形,故該合同條款有效。依據該合同條款的約定,業主并不享有案涉車位的所有權。此外,案涉地下停車位由某公司經規劃許可投資建造,某公司作為投資者,依法享有案涉車位的使用管理權益,故廖某等主張案涉地下車位屬于全體小區業主共有缺乏事實和法律依據,法院不予采納。

          二、某公司將小區的1300余個停車位轉讓給蔣某的行為是否有效。《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。對于何為“首先滿足業主的需要”,《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋〔2020〕17號)第五條作了進一步解釋,該條規定:“建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為符合民法典第二百七十六條有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定。前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

          本案中,某公司、蔣某均沒有提交證據證實蔣某一次性購買1300余個車位符合民法典規定的房屋與車位的配置比例,其購買行為影響了小區業主的日常需求,某公司將超出配置比例外的車位轉讓給蔣某的行為違反了法律的強制性規定,應被認定為無效。

          案例注解

          1   車位權屬爭議:“約定歸屬說”亟待立法完善

          隨著國民經濟水平的提高和城市化進程的發展,家庭汽車逐漸普及,成為人們不可或缺的出行元素,車位、車庫的使用價值和商業價值也隨之水漲船高。關于地下空間的權屬(特別是地下車位的權屬)一直存在著激烈的爭論,是社會公眾關注的焦點,也是法律人士、專家學者討論的熱點①。近年來隨著多起典型案例的曝光,這種爭論的激烈程度有增無減,這一問題亟待清晰、明確的立法予以解決。

          地下車位的權屬爭議之所以萬眾矚目,除了與廣大業主的切身利益密切相關之外,還有在立法層面上至今存在空白等因素。由典型案例可知,主流的裁判觀點還是傾向于考察車位的規劃情況②。主要法律依據有:1.《中華人民共和國物權法》第七十四條:建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。2.《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條:建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。第六條:建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外,占用業主共有道路或者其他場地增設的車位,應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

          持該觀點者對上述法條的解讀主要為③:1.法條明確規劃內的車位“通過出售、附贈或者出租等方式約定”,那么在沒有約定的情況下,該車位權屬的“原始狀態”又是如何呢?既然法條列明出售、附贈及出租等方式,故完全可以推知在沒有這些約定的情況下,車位的“原始權屬”是屬于開發商的,否則又談何出售、附贈、出租?2.法條明確占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。故可推知規劃內不存在上述情形的車位應歸開發商所有。

          而事實上,對于車位歸屬,歷來存在開發商所有、業主共有、國家所有(人防車位部分)及約定歸屬四種觀點之爭④?!吨腥A人民共和國物權法》在起草過程中,就此問題采取了保守態度,采納了約定歸屬說。而實踐中約定歸屬的情況少之又少,從而導致爭議不斷。我們研究上述法條可知,法條并未明確沒有約定的情況下,車位歸屬到底如何?而依法條行文做上述推定理解,在邏輯上尚有不嚴謹之嫌⑤。故上述觀點只能作為司法裁判中的傾向性意見,車位歸屬問題仍亟待立法完善。

          2   分類與標準:小區車位及其配備標準的實踐認定

          (一)關于小區車位

          小區車位與一般的商業停車位不同,主要表現在兩個方面:

          第一,小區車位是作為配套設施納入小區規劃,然后報建、施工、交付使用的,車位與住宅小區的主體建筑具有密不可分的主從關系,相對樓房來說,車位具有一定的附屬性和非獨立性。因此,小區車位可以出售,但不能脫離小區住宅房屋而單獨買賣,也就是說非業主勿賣⑥。

          第二,按照建設部住宅小區規劃建設的有關規定,住宅小區市政公用基礎設施和公用配套設施的配建水平,必須與居住人口規模相適應。在住宅區需要建設一定數量的車位,規劃部門是有明確規定的,開發商若不按規定建設車位,其規劃設計方案就不會得到批準。也就是說,規劃部門要求開發商建車位的目的,就是保證住宅小區內的居民車輛有地方停放,再直接一點說,這些車位是供住宅小區內的居民使用的,非業主勿買⑦。

          (二)小區車位的分類

          1.地面車位。一般地面車位的數量比較少,但大多數的小區基本上都有,而這種敞開式地上車位產權屬于全體業主,歸業主共同且免費使用。所以很多小區的地面車位都非常的搶手,在地面上的公共區域劃車位,主要就是為了小區地面的停車情況更規范。由于小區地面上的車位屬于全體業主,所以業主購買房屋,便擁有了社區的土地使用權,業主可以使用,但開發商或者物業無權處置⑧。

          2.地下車位。地下車位分為兩種,一種是計入公攤面積的地下車位,另一種則是沒有計入公攤面積的地下車位。地下車位所占用的面積如果沒有被計入業主的公攤面積之中,那么這部分車位的產權就屬于開發商所有。通常開發商可以以合理的價格將車位出售給業主,當然也可以出租給業主。但要注意的是這種產權要在購房合同中體現,進行說明,即該部分不計入公攤,此時,產權才能歸開發商所有。另一種計入了公攤面積的車位則開發商是沒有權利出售的,既然這類車位是計入了小區的公攤面積的,那么這類車位就像小區的其他公共配套一樣,供全體業主使用。不過小區的業主想要使用這類車位可不是免費的,作為停車使用,要有專門的管理人員,也就是物業公司管理、出租給業主使用,所獲費用扣除管理成本后劃入小區維修基金⑨。

          3.人防車位。人防車位比較特殊,按法律規定人防車位由出資者使用管理,收益歸出資者擁有,但目前人防車位的產權在法律上還是一個空白⑩。但事實上,在實際生活中,開發商出資建設人防車位,即享有該車位的收益權、使用管理權等。

          (三)小區車位的配備標準

          隨著人們生活水平的提高,很多家庭都購買了私家車,但是不少小區的停車位不足,造成小區車位緊張的情況。因此很多消費者在購買商品房時,會注意小區的車位比。

          車位比是指小區“總戶數”與“車位總數”之間的比例。通常的表達方式為:“1:X”(1代表小區住戶數量,X代表小區車位數量)。例:某居民小區有1000戶居民,800個車位,則該小區的車位比即是1:0.8;某居民小區有1000戶居民,1000個車位,則該小區的車位比即是1:1;某居民小區有1000戶居民,1200個車位,則該小區的車位比即是1:1.2。

          由于地區、開發企業品牌、廣告推廣公司的不同,各地對于車位比的描述方式有所不同,具體情況要以合同注釋為準。按照慣例,車位配比要達到1:1以上,才能在一段時間內有效保證“停車不難”。但事實是,越是高端的項目,車位配比也就越高,因為售房的利潤能夠填補車位的造價;相反,一些定位不高的項目,車位配比則較低,很多剛需項目的車位配比只有1:0.6至1:0.8,即每戶只配備了不足一個車位?。在這種情況下,無論是租車位還是買車位,一旦小區的入住率提高,車位就自然會供不應求。雖然不是每個人都有停車的需求,但在車位配比低的情況下,小區附近最可能出現的情況是亂停放現象嚴重、交通擁堵,甚至會由此而導致安全隱患,影響居住體驗,這也是為什么筆者認為剛需購房者也應該關注小區的車位配比??紤]到很多小區的停車位緊張,立法上也作出了相應規定,如根據物權法相關規定,小區規劃的車位應該優先滿足業主的需求,車位比例不足1:1的情況下,開發商有權拒絕業主購買多個車位?。

          注釋:

          1. 參見韓秀貞:《論小區的停車位權屬》,華東政法大學2013年碩士學位論文。

          2. 參見王利明:《論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題》,載《現代法學》2016年第5期。

          3.參見陳靜:《區分所有狀態下小區停車位的權屬問題研究》,華東政法大學2018年碩士學位論文。

          4.參見朱永光:《小區停車位歸屬研究》,中國海洋法學2018年碩士學位論文。

          5.參見陳靜:《區分所有狀態下小區停車位的權屬問題研究》,華東政法大學2018年碩士學位論文。

          6.參見金鳳:《略論住宅小區車庫的權屬》,載《貴州師范大學學報》2019年第4期。

          7.參見金鳳:《略論住宅小區車庫的權屬》,載《貴州師范大學學報》2019年第4期。

          8.參見張順博:《住宅小區停車位權屬探究》,吉林大學2018年碩士學位論文。

          9.參見張順博:《住宅小區停車位權屬探究》,吉林大學2018年碩士學位論文。

          10.參見金鳳:《略論住宅小區車庫的權屬》,載《貴州師范大學學報》2019年第4期。

          11.參見張順博:《住宅小區停車位權屬探究》,吉林大學2018年碩士學位論文。

          12.參見朱永光:《小區停車位歸屬研究》,中國海洋法學2018年碩士學位論文。

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